西政发[2011]38号

关于印发《西吉县住宅区物业管理暂行办法》的通知

各乡（镇）人民政府，县直各部门（单位）：
    《西吉县住宅区物业管理暂行办法》经县人民政府第24次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一一年二月十八日

主题词： 物业管理  办法  通知
抄送：县委各部门，县人大办公室，县政协办公室，县人武部政工科，县法院、检察院，区、市驻县各单位，各人民团体。
西吉县人民政府办公室              2011年2月18日印发

西吉县住宅区物业管理暂行办法

第一章  总则
 第一条  为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，维持社区安定团结，改善市民的生活和工作环境，促进社区文明健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》和《固原市住宅区物业维修基金管理暂行办法》等相关法律法规和政策规定，结合我县实际，特制定本办法。
第二条  本办法适用于西吉县城住宅区的物业管理。
第三条  西吉县城乡建设和环境保护局是西吉县物业管理的行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督、指导和管理工作。
提倡住宅物业实行社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业服务企业（或其他组织形式）“四位一体”协调管理模式。在建设部门的指导下，由社区居委会组织业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等工作，对其日常运作予以监督，并解决所辖住宅物业社区的物业矛盾。
第四条  业主可以通过公开、公平、公正的市场竞争机制，选择具有相应资质的物业服务企业，提供物业服务。也可以通过业主自治的形式管理本区域物业。
第五条  凡新建住宅小区必须实行物业管理。以前没有实行物业管理或共用设施设备不齐全的旧住宅物业，在业务主管部门的指导下，按照“谁建设、谁负责”和“提升一类小区，改造二类小区，条件成熟一批，接纳管理一批”的原则，逐步进行住宅物业环境综合整治（以下简称物业整治），鼓励、支持物业公司实行物业管理。
第六条  建设和环保（规划、城管监察大队、环卫、市政）、公安（消防、保安）、林业（园林绿化）、物价、工商等有关部门及供电、供水、供热、电信、有线电视等企业应当按照各自的职责分工和有关规定，密切配合，对物业管理区域相关业务工作进行指导、监督、服务，共同做好物业管理工作。

第二章  业主及业主委员会

第七条  房屋的所有权人为业主。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
第八条  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。对县城所有住宅小区打破部门单位界限，统一规划，整合资源，集中合并，重新命名。
新建住宅物业管理区域按照规划部门批准的居住小区规划范围进行划分。
旧住宅物业管理区域按照就近、相邻、规模的原则，以社区为单位，由社区居民委员会提出，辖区物业行政管理部门批准。
第九条  物业管理区域成立业主大会及业主委员会，按照国务院《物业管理条例》、《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》和《固原市住宅区物业维修基金管理暂行办法》等有关规定执行。
同一个物业管理区域的业主，应当在县城乡建设和环境保护局的指导下，由社区居委会牵头成立业主大会筹备委员会，组织召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。
业主大会筹备委员会完成首次业主大会议程后，自动解散。
第十条  业主委员会选举产生之后，筹备委员会应当于第二日在物业管理区域内公示。公示期不得少于7日。并自选举产生之日起30天内持下列文件到县城乡建设和环境保护局备案：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会成员名单；
（三）业主委员会章程；
（四）其他相关材料。
业主委员会备案事项发生变更的，应当依照前款规定重新公示和备案。
第十一条  业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用应在业主大会议事规则中确定。
第十二条  业主公开选聘具备相应资质的物业服务企业，由业主委员会与选聘的物业服务企业订立规范的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第十三条  业主委员会应配合公安、工商、卫生等部门做好社区治安及流动人口的登记备案工作。　　

第三章  物业服务企业
 
第十四条  物业服务企业应当具备独立法人资格。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第十五条  按照建设部《物业服务企业资质管理办法》有关规定，物业服务企业资质实行年检制度。县城乡建设和环境保护局负责资质年检的初审和资质申报初审工作。
凡在西吉县从事物业服务的企业，应按照资质年检时限，携带相关资料到县城乡建设和环境保护局办理资质年检初审手续。
第十六条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。
第十七条  未经物业行政主管部门批准，物业服务企业不得擅自中止物业服务，不得擅自退出已服务的物业区域。
第十八条  物业服务企业应当加强从业人员的培训管理，提高物业服务水平。及时处理业主和物业使用人的咨询和投诉。

第四章  物业管理服务
 
第十九条  提倡采取由政府、建设单位、物业企业、个人等多方筹措资金，对旧住宅小区进行环境综合整治，并实行物业管理服务。物业整治步骤为：
（一）划定物业管理区域；
（二）由社区居委会按照规定的程序组建业主委员会；
（三）由街道办事处牵头，组织旧有住宅物业业主委员会、建设单位、社区居委会等相关单位拟订物业管理区域的整治方案。
（四）物业整治方案应结合物业区域业主购买物业服务能力、物业质量以及市容市貌标准，合理制定。方案要突出对二、三类住宅小区的改造提升措施，重点拆除临时搭建物，规划建设管理房、门卫室、休闲娱乐场所、大门及四周围墙。配套绿化亮化及消防设施、健身器材等，硬化道路、改造更新供排水、暖气和电缆管网，切实改善小区硬件配套设施。
（五）物业整治方案向全体业主公示后，报县建设主管部门审查批准后组织实施；
（六）物业整治工程竣工后，由业主委员会向西吉县城乡建设和环境保护局申报物业等级评定。物业等级评定结果作为确定物业服务等级标准的依据；
（七）物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，按照物业等级高低，由业主委员会和物业服务企业参照物业服务等级标准，在物业服务合同中约定。收费标准实行政府指导价和市场调节价，拟定政府指导价收费标准为：一级服务等级0.8元/平方米•月，二级服务等级0.55元/平方米•月，三级服务等级0.35元/平方米•月，四级服务等级0.25元/平方米•月。新建普通住宅小区第一年执行四级服务等级物业服务费标准，满一年可申请评定服务等级。对不能纳入物业管理区域的分散居民楼，可征求该楼居民的意见，收取适当的卫生费用， 保证保洁人员工资及工具用具使用费。
积极鼓励物业服务企业、个人或其它组织，全程参与整治小区的方案拟订、投资、施工。在同等条件下，业主应优先选聘对物业管理区域整治进行投资的物业服务企业。
第二十条  业主、物业服务企业、单位或个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的楼道、道路、场地等公共场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业、单位或个人的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十一条  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当加强物业小区内相关管线和设施设备的维修、养护。
第二十二条  物业服务企业须建立住宅装饰装修管理制度，并与装饰装修房屋的业主、使用人、施工单位签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项、管理服务费用及违约责任等进行约定。
第二十三条  物业服务企业应当阻止服务范围内的私搭乱建行为，并积极向城市管理执法部门、街道办事处报告。

第五章  物业维修基金缴交、管理和使用

第二十四条 县建设部门负责维修基金制度的建立、归集与监督管理，审核代管业主组织提出的维修基金使用与续筹方案，对物业管理企业使用维修基金情况进行监督，集中管理维修基金专帐。县审计部门负责维修基金的帐务审计监督工作。
第二十五条 维修基金属全体业主共同所有，专项用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的大、中修和更新改造。
第二十六条 维修基金以整个小区为单位进行缴交、使用和管理。
第二十七条 维修基金的缴交
(一)商品住房在销售时，购房者与房地产开发企业应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％的比例向售房企业缴交；
(二)开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第(一)项规定缴交维修基金。
第二十八条 维修基金在银行专户储存、专款专用，要建立维修基金明细帐，明细帐按栋设置，分户核算。
第二十九条 房地产开发企业在售房时应代收归集维修基金，并在办理《商品房预售许可证》时，向县房产行政主管部门提交维修基金归集方案。业主在办理房屋权属证书时，售房单位应将代收的维修基金移交县房产行政主管部门管理。
第三十条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时转移。因拆迁或其它原因造成物业灭失的，物业维修基金管理单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第三十一条 维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用途外，禁止任何单位和个人挪用维修基金。维修基金管理单位违反规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，交由有关机关依法追究刑事责任。
第三十二条 使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。维修基金不敷使用时，经县房产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
第三十三条 业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位或物业管理单位提出使用方案，报经县房产行政主管部门审核后划拔。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划和方案，需业主委员会审定，报县房产行政主管部门审核后划拔实施。
第三十四条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设企业之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可依法向仲裁机关申请仲裁，或者向人民法院起诉。
第三十五条 商品房未建立物业维修基金的，或已归集维修基金标准低于第二十七条规定的，购买人应当补缴物业维修基金。

第六章  其他规定
 
第三十六条  物业主管部门应建立监督考核机制，制定物业管理考核办法，组织相关单位对物业服务企业、单位、个人或其它组织提供的服务实行定期和不定期考核，考核结果作为对物业服务企业资质年检初审和优秀物业管理小区评选的依据。
第三十七条  物业主管部门要设立开通“12319”城市管理服务热线，受理物业等方面的投诉。

第七章  附则

第三十八条 以业主自治等形式管理小区的参照本办法执行。
第三十九条 本办法由西吉县城乡建设和环境保护局负责解释。
第四十条 本办法自发布之日起施行。